인구 감소가 예견된 가운데서도, 각 도시가 도시규모를 키우기 위한 계획을 세우고 있다. 특히 한편에선 서울 등의 집값이 오르자, 공급을 늘리라고 주문한다. 수도 서울에서마저, 빈집이 늘고 있으며, 지역에 따라서는 슬럼화가 진행되고 있음에도 그렇다. 가장 쉽게 말하자면, 서울의 인구는 줄고 있고, 줄 가능성이 높은 상태에서 집값이 오르는 것은 결코 공급부족만의 문제로 볼 것은 아니라는 것이다.
3기 신도시 개발 계획이 발표되자, 2기 신도시 등에선 반발을 보였다 한다. 이는 집값이 떨어질 것을 우려한 듯하다. 그러나 이것은 잘못된게 아니라 너무나 당연한 논리다. 다만, 3기 신도시를 건설하게 하지 않으려면, 어떤 식으로든지, 2기 신도시 등 구도심의 집값 안정으로, 3기 신도시의 투자 수익율을 낮추는 게 시장경제의 가장 옳은 방법이다.
우리가 과거에 경험한 투자 부실은 보다 많은 수익 요구에 투자를 경쟁적으로 하다가 어느날 갑자기, 거품이나 가수요가 사라지면서, 투자 본금도 회수못하게 된 데서 비롯됐다고 할 수 있다. 지금, 부동산 투자는 지속적인 수요 창출이 없다면, 어느날 갑자기 가수요가 사라지고, 수많은 투자가 부실덩어리가 될 가능성이 농후하다.
차제에 주택시장의 공공성 강화방안을 수립하고, 장기적 비전을 제시해, 국민들이 소비 판단을 할 수 있도록 하는 게 필요하다. 땜질식 처방으로 전세값이 오르자, 중산층도 살 수 있는 임대주택을 공급한다는 식의 방법으로는 국민들의 주택시장에 대한 불확실성은 인구가 감소하는 시대에 매우 높아질 수 있다.
필자가 알고 있기론 주택시장이 안정적인 국가는 국가에 따라 주택시장을 공공소유율이 높고 전세로 살 고 있는 데가 있고, 어떤 데는 1가구 1소유 정책을 강력히 펴고 있는 것으로 알고 있다.
개인적인 생각으로 우리는 사용자 소유의 원칙을 바탕으로 보충적으로 국가소유의 임대시장을 운영하면 어떨지 제안해본다. 그런 논리로 본다면, 지금 빈집이 늘거나 늘 것으로 예상되는 가운데, 자꾸만 새 집을 짓는 방식은 지양해야 할 것이다.
만약 이런 방식의 협의를 이끌면 어떨지 제안해본다. 구도심 주택 소유자들과 거시적인 합의를 통해, 매매가 상한제 등의 규제를 도입하고 신도심 건설을 줄이거나, 구도심을 재개발하면서 매매가 상한제 등을 적요하는 방법을 생각해볼 수 있는 것이다.
마치 빈집이 있다면 새집을 짓는대신 리모델링해서, 저가에 공급하는 정책으로 거시적인 합의를 이끌어낼 수 있다는 것이다. 사실 이런 합의가 수행될 수 있다면, 대학가 원룸집과 대학교의 기숙사 건립과정에서 빚어지는 갈등에 대한 해결방법도 제시될 수 있다.
또 이런 합의는 기초연금 등 고령자에 대한 지출 증가와 집값의 안정을 거래하는 방식도 부가시킬 수 있다. 집은 가지고 있지만, 은퇴 고령자들의 현금 빈곤 문제는 매우 심각하다. 따라서 집값 상한가 고시와 기초연금 지출의 증가를 거래해도 좋은 방법이 될 것이란 것이다.
특히 각급 지자체의 무분별한 개발계획은 국가 전체적인 조정과 통제가 필요할 수 있다. 물론 실물시장은 과소보다는 과잉이 더 좋다는 것을 인정하면서도 그렇다. 어떤 식으로든지, 앞선세대가 뒷선세대를 착취하려는 구조는 바꿔야한다.