정상 재화라면, 가격이 오를 것으로 예측한다면, 현재 수요는 더 커지기 마련이다.(줄기차게 암기했던 수요법칙과 비교 이해하기 바란다) 더욱이 자산가격 보존 욕구도 포함한 부동산은 그 정도가 매우 심할 것이다. 역으로 가격이 하향 안정이 전망된다면, 재화를 앞다투어 구하려는 수요는 줄기 마련이다. 마스크 사태에서도 보았듯이 내일 구입이 곤란할 것으로 예상한 소비자들은 오늘 당장 구입하려 달려들고 그러다보니 마스크값은 천정부지로 오르고 구하기 힘들어졌었다.
따라서 부동산 가격을 잡는데, 부동산 가격의 장기 안정을 예측토록하는데 많은 관심을 보여야 할 것이다. 시장에서 균형 가격은 수요와 공급이 균형을 이룰 때, 형성된다. 그런데 부동산 가격은 수요의 가격탄력도가 공급의 가격탄력도보다, 일반적으로 크지 않다는 것에 유의해야 할 것이다.
분양가격 상한제를 시행하려고 해도, 일부 선동가들은 분양가 상한제가 공급을 줄여서 오히려 부동산 가격을 올리게 될 것이라는 주장을 한다. 그러나 중요하게 살펴야 할 것은 분양가 상한제는 공급을 줄일 수 있지만, 수요도 줄일 수 있다는 것을 알아야 할 것이다. 수요는 가격 전망에 따라 값이 오를 것이면 증가하고 값이 내리면 감소한다는 것을 생각해보라는 것이다.
따라서 분양가 상한제나 세제 인상의 효과는 공급측면과 수요측면의 변화를 비교해서 살펴볼 필요가 있다. 공급보다 수요가 더 훨씬 탄력적으로 준다면 분양가 상한제나 세금 인상은 가격을 하향안정시킬 수 있는 것이다. 특히 전국민적으로 투기에 의한 수입은 반드시 세금으로 환수된다거나 정상적인 근로와 영업에서 돈을 벌어야하는 데 합의가 있다면 지금 논란은 모두 필요없는 잡음에 불과하다.
덧붙여 분양과 관련된 제도의 변화도 살펴볼 필요가 있다. 가령 분양을 집단적으로 시행해서 100% 아니 적어도 일정 율에 분양을 완성하지 못한다면 집값을 인하해서 재분양하는 방법을 선택하도록 하는 것이 방법이 될 수 있다. 아파트는 이웃집이 비었어도 값을 인하해서 판매하게 되면, 앞서서 입주한 주택가격에 영향을 미쳐 자산가각 하락되는 듯한 현상을 가져온다.
그래서 선 분양된 아파트 값의 자산가격 보존을 위해서도 값을 인하해서 분양닿지 못하는 현상이 나타날 수 있다. 또 그렇게 분양하면 선 입주한 이들의 반발을 불러일으키게 된다. 가격을 합리적으로 결정할 수 없는 여러 어려움이 있다는 것이다.
어쨌든, 정부가 부동산 시장에 적극 개입하지 않는다면, 인구 감소 등을 생각해볼때, 대폭락은 분명 가능할 것이다. 마지막 입주자는 엄청난 자산손실을 가져올 수 밖에 없다고 생각한다.
참고로 탄력성은 수요나 공급에 단기에 비탄력적이고 장기에 탄력적이라고 하는데, 커다란 의문을 제기해야 한다. 단기에는 단기에 탄력적이고 장기에 비탄력적일 수도 있다는 생각을 가져야 한다. 실제 단기에 탄력적인 현상은 여러 사례에서도 나왔다. 특히 값이 인상되는 시기에는 단기에 수요량이 감소하다가도, 장기에는 다시 회복될 수도 있는 것이다.